Partij van de Arbeid

Onze woningmarkt is volledig vastgelopen. De bouw van dringend noodzakelijke nieuwe woningen komt hortend en stotend tot stilstand. Woningen voor lage- en middeninkomens zijn in veel steden nauwelijks beschikbaar, er zijn te lange wachtlijsten voor betaalbare huurwoningen, de werkgelegenheid in de bouw neemt af, bouwbedrijven gaan failliet, steeds meer koopwoningen dreigen onverkoopbaar.

De vraag is of we blijven hangen in discussies die niet verder strekken dan de hypotheekaftrek voor miljonairs, een incidenteel exorbitant project van een woningcorporatie, of discussies over meer marktwerking in gebieden waar geen marktpartij wil investeren? Durven alle partijen met elkaar om tafel te gaan zitten om zonder taboes de problemen op de woningmarkt aan te pakken? Wij pleiten voor een doorbraak, het is tijd voor een Nationaal Woonakkoord.

Fractiegenoot Jacques Monasch is co-auteur van dit artikel.

Op middellange termijn zijn stapsgewijs veranderingen in de (financiering-) van de woningmarkt onontkoombaar. Structurele maatregelen zullen pas in de loop der jaren, zoals bij het AOW akkoord, effect hebben. Al zullen de effecten pas op lange termijn gevolgen hebben, op korte termijn is het helaas politiek en economisch buitengewoon moeizaam gebleken om noodzakelijke maatregelen voor elkaar te krijgen.

Er is veel weerstand. Kopers vrezen inkomens- en vermogensverlies bij beperking van de hypotheekaftrek, huurders vrezen bij liberalisatie te hoge huren en blijven zitten waar ze zitten, bouwers en investeerders willen onzekerheidsreductie en bepleiten geen veranderingen in met name de financiering van de koopmarkt maar zien evenmin mogelijkheden voor rendabele investeringen in de huurmarkt voor middengroepen.

Door het wegvallen van de bouwproductie en de onrendabele investeringen in de gespannen woningmarkten voor (boven-) modale inkomens zit de markt voor deze groepen potdicht. Dat duidt op een breder politiek probleem, de (boven-) modale inkomensgroepen worden in het overheidsbeleid systematisch weggedrukt. Dat probleem lost dit kabinet met haar voorstellen helaas niet op. Kortom, het doorbreken van de vastgelopen woningmarkt vereist moed van bestuurders en politici.

In een Nationaal Woonakkoord zullen een fors aantal belangrijke toekomstgerichte beslissingen in samenhang moeten worden genomen. Het tekort aan betaalbare woningen voor middengroepen, de onnodige prijsopdrijving door de hypotheekaftrek, een te groot aantal scheefwoners, onvoldoende investeringsmogelijkheden voor institutionele beleggers, een te verwachten terugval aan investeringen door woningcorporaties en nieuwe ontwikkelingen als flexibiliteit op de arbeidsmarkt die het kopen van een eigen woning voor steeds meer werknemers onmogelijk maakt, vragen om een nieuw arrangement van de woningmarkt.

Daarnaast spelen er zaken in de sfeer van de volkshuisvesting die ingrijpende gevolgen voor de inrichting van ons land zullen hebben. We noemen onder meer de krimpproblematiek, de vraag of we ‘in de wei of in de stad’ verder gaan bouwen, de toekomst van de wijkenaanpak, de verduurzaming van het woonaanbod, het tekortschietende aanbod in de studentenhuisvesting, de toekomst van leegstaande kantoorpanden, de toenemende vraag naar woonzorg concepten in de ouderenhuisvesting en de perverse prikkels in de prijsvorming van de beschikbare grond. Kortom, een enkele ingreep in de huurmarkt zoals in de huidige kabinetsplannen is volstrekt onvoldoende.

In het huidige economische, politieke en electorale klimaat staat zekerheid of de reductie van onzekerheid bovenaan de agenda. Zeer begrijpelijk, maar dat is onvoldoende grond om niets te doen. Kern van het recente SER rapport over de toekomstige financiering van de woningmarkt is een verregaande herziening gekoppeld aan een lange onvermijdelijke transitie fase waardoor van bezitsverlies en marktonzekerheid volgens de berekeningen geen sprake zal zijn. Vanuit die gedachte pleiten wij voor een partijen overstijgend nationaal woonakkoord. Een akkoord over de toekomstige financiering zou onder meer de volgende elementen moeten bevatten.

We moeten zekerheid bieden aan woningbezitters en huurders. Als gezegd in de transitie fase moet bezitsverlies vermeden worden en marktonzekerheid worden geminimaliseerd. We moeten de hypotheekaftrek en de betaalbaarheid ervan ook op langere termijn veiligstellen door aflossing en bezit centraal te stellen. Dat is belangrijker dan een beleid dat resulteert in hoge particuliere schulden en onnodig dure en in krimp gebieden steeds vaker onverkoopbare woningen.

We moeten blijvend zekerheid bieden aan huurders met een huurtoeslag door bezuinigingen op de huurtoeslag categorisch af te wijzen. Het zijn met name ouderen voor wie deze toeslag onmisbaar is. Dat laat onverlet dat huurstijgingen boven de inflatie zoals ook door de Woonbond is bepleit mogelijk zijn.

De herwaardering van de rol van de woningcorporaties en het betrekken van de institutionele beleggers in de bouwopgave in de woonmarkt is dringend gewenst. Teveel is de afgelopen jaren de aandacht uitgegaan naar ruzie over de financiering van de Vogelaarwijken, de salarissen van directeuren en de misplaatste projecten en ideeën van een aantal corporaties.

Het is tijd om weer samen op te trekken om betaalbare woningen voor vele Nederlanders blijvend te kunnen bouwen. Institutionele beleggers moeten worden uitgenodigd om een deel van hun kapitaal te beleggen in onze woningmarkt. Als 1% van hun kapitaal in de vastgoedsector wordt belegd, komt een bedrag van 7 miljard aan investeringen beschikbaar.

In de doelgroep van het woonbeleid is speciale aandacht voor de positie van starters en middeninkomens. Zij vormen de outsiders op de woningmarkt voor wie weinig kansen zijn om in diverse regionaal gespannen woningmarkten aan bod te komen. Voor de middengroepen is in toenemende mate zowel de koopsector (te duur) als de huursector (geen aanbod) onbereikbaar. Zij betalen de rekening van de huidige huizenbezitters en worden tegelijkertijd buiten gesloten van de woningmarkt door gebrek aan aanbod. Zij vormen daarom een zeer belangrijke doelgroep van het bouwbeleid.

Om de lange wachtlijsten en het scheefwonen tegen te gaan is differentiatie in de huurmarkt noodzakelijk. Die differentiatie in de hoogte van de huur en in de bouwopgave is nodig naar regio en in prijsstelling. De woningmarkt in Utrecht is fundamenteel anders dan die van Oost-Groningen of Zeeland. Zelfs binnen een stad kunnen die verschillen zich voordoen. Zo wordt Rotterdam-Zuid bestempeld als toekomstig krimpgebied.

Om investeringen langdurig te garanderen is aanvullende financiering van de woningmarkt noodzakelijk. Dat kan op korte termijn door het opzetten van een mede door de VROM raad geadviseerd woninginvesteringfonds waaraan betrokken partijen bijdragen en bouwopgaven kunnen worden gefinancierd.

Vertrouwenwekkende afspraken in een Nationaal Woonakkoord zijn noodzakelijk. Daarvoor roepen wij alle partijen op om over hun eigen schaduw heen te springen. Dat kan door in het komende jaar gezamenlijke afspraken te maken die goed voorbereid medio 2016 in werking kunnen treden.

Afspraken in een Nationaal Woonakkoord die zowel de schokken van te stoere uitspraken tijdens politieke campagnes kunnen doorstaan, onzekerheid bij huurders en kopers wegneemt en de grillen van de markt in de toekomst beter weet op te vangen. Zo kunnen we het unieke sociale marktmodel in de volkshuisvesting weer bij de tijd te brengen en goede en betaalbare huur- en koopwoningen voor een ieder in Nederland blijvend mogelijk maken.